Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkarabilir
Çoğu zaman kiracı hakları bakımından ele alınan konut kiralamalarında taraflardan birisi olan ev sahibinin de pek çok hakkı olduğu tartışılmaz bir gerçektir. Sahibi bulunduğu mülkü belirli koşullar dahilinde ve belirli süre ile kiraya veren kişinin kira süresi boyunca hem mülkiyet hakkının korunması hem de sahip olduğu gayrimenkulün temel vasıflarını muhafaza ederek hayatiyetini devam ettirebilmesi son derece önemlidir.
Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır sorusunun cevabı ve ev sahibi ile kiracı ilişkilerine dair tüm hususlar 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanunun Kira Sözleşmesi başlıklı dördüncü bölümünde kiracı ile kiraya veren arasındaki haklar ve yükümlülükler belirlenir. Kiraya verenin mülkü kullanım amacına uygun şekilde ve kullanılabilir durumda teslim etmesiyle kiracının yükümlülükleri başlar.
Kiracının en büyük ve en önemli yükümlülüğü kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmesidir. Kira bedeli sözleşme koşulları gereği hangi tarih öngörülmüş ise en geç o tarihe kadar ödenmelidir. Buna dair hüküm bulunmadığı hallerde Kanun ödeme için her ayın son gününe kadar ödemenin yapılmasını öngörür. Kiracı ile kiraya veren arasındaki en önemli ihtilafların başında kira ödemesi ile ilgili olarak yaşanan gecikmeler gelir.
Kiracının Kirayı Ödememesi
Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesi Kiracının Temerrüdü başlığını taşır ve zamanında ödenmeyen kira bedelleri ile ilgili olarak mülk sahiplerinin hangi hakları nasıl kullanacağını belirler. Zamanında ödenmeyen kira bedelleri ile ilgili olarak mülk sahibi kiracıya yazılı olarak bir süre tanır. Verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesini feshedeceğini bildirir. Konut kiracıları için verilen süre 30 günden az olamaz ve süre yazılı bildirimi takip eden ilk günden başlayacak şekilde hesaplanır.
Ev Sahibinin Eve İhtiyacı Olması
Ev sahibi kendi evine taşınmak için kiracısını çıkarabilir mi sorusu sıklıkla sorulur ve cevap aranır. Ev sahibinin eve ihtiyacı olması halinde belirli koşullar çerçevesinde kiracısını çıkarma hakkı bulunur. Bununla ilgili halihazırdaki yasal hükümler çerçevesinde işlem tesis edildiğinde kiracıyı evden çıkarmak mümkün olur.
Kiracıyı çıkarma yolları arasında oldukça sık kullanılan yöntemlerden birisi olan eve ihtiyacı olan ev sahibinin ihtiyaç bildirerek tahliye talep etmesi için bazı kurallara uyulması gerekir. Aksi halde tahliye mümkün olmaz. Bu şekilde kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahibi öncelikle noterden oturmak üzere konuta ihtiyacı bulunduğunu belirten bir ihtarname çekmelidir. Böyle bir ihtarname çekmek için herhangi bir süre sınırı yoktur. Ev sahibinin eve olan ihtiyacı ne zaman oluşmuş ise o zaman ihtarname çekme hakkı vardır. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiracıya mülkte en az 30 günlük bir sürenin tanınmış olmasıdır. Evin eşyalı kiralık ev veya eşyasız kir alık ev olması bu anlamda bir fark teşkil etmez.
İhtarın çekilmesinin ardından kiracının evi verilen süre sonunda hemen boşaltma zorunluluğu yoktur. Kiracı 6 ay daha evde oturmaya devam edebilir. Ev sahibi kendi evine taşınmak için kiracısını çıkarabilir mi sorusunun cevabı için kafalarda soru işareti oluşturan bu durum hukuki prosedürlerin yerine getirilmiş olması bakımından önemlidir. Çünkü bu 6 ayın sonunda ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye istemli dava açma hakkı doğmuş olacaktır.
Kiracıyı evden çıkarma konusunda hukuki süreç devam ederken mahkeme ev sahibinden bu eve olan ihtiyacını ispat etmesini ister. Bu çerçevede hâkim, ihtiyacı gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunan ev sahibine ait isteğin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu anlamaya çalışır. Sürekliliği olmayan ihtiyaçlar ile halihazırda mevcut olmayan, ileri vadede doğması muhtemel ihtiyaçlar tahliyeye esas teşkil etmeyecektir. Ayrıca dava açıldığı sırada var olan ihtiyacın sona ermemiş olması, davanın görülmekte olduğu süre içerisinde devam ediyor olması gerekir.
Evin Satılması
Evin satılması durumunda satın alan kişi var olan kiracıdan çıkmasını talep edebilir. Bu durumda evin yeni sahibi tarafından kiracıya tahliye talebini içeren bir ihtarname gönderilir. Tahliye talebi ile kiracıya 6 aylık süre tanınır. Kira sözleşmesindeki süreden bağımsız olarak kiracının 6 aylık sürenin sonunda evin tahliyesini gerçekleştirmesi gerekir. Evin yeni sahibinin oturmak için başka evinin olmadığı durumlarda bir ay öncesinden tebliğ edilmesi kaydıyla tahliye talep etmesi de mümkündür. Ancak ev sahibinin evi satacağını gerekçe göstererek tahliye talep etmesi kiracıyı çıkarma yolları arasında sayılamaz. Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi çıkaramaz mı konusu satış işleminden sonra yeni malikin koşulları çerçevesinde değerlendirilecek bir durumdur.
Mülk Sahibinin Değişmesi
Mülk sahibinin değişmesi durumu kanunda taşınmazı sonradan iktisap eden kimsenin hakları yönünden incelenir. Kiralanan evi sonradan edinen kişi yani iktisap eden kimse, kendisi, eşi, altsoyu ya da üstsoyu için ihtiyaç bildirerek kullanma zorunluluğundan söz edebilir. Bu durumda yeni malik edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bildirimin ardından yeni malik altı ay sonunda bir dava açarak ihtiyacını ispat edebilir ve mevcut kira sözleşmesini böylelikle sona erdirebilir. Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusuna böylelikle cevap verilmiş olur. Burada yine tahliye sebebinin gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaçtan kaynaklandığının ispatı istenecektir. Kanun metninde yer alan iktisap durumu, satım, trampa, hibe gibi bir yöntem ile gerçekleşmiş olabilir ve sonuçları yönünden farkı yoktur.
Sözleşmenin Bitmesi
Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusuna cevap aranan durumlardan birisi de sözleşmenin bitmesidir. Genel kurallara göre kira sözleşmeleri süre bittiğinde sona erer. Ancak kiracının tahliyesiyle ilgili bir beyanda bulunmaması veya sözleşmenin devamına ilişkin beyanda bulunması durumunda sözleşme aynı koşullarla 1 kira dönemi boyunca daha devam eder. Borçlar Kanunu’na göre evi kiralayan kişi, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kalmışken evden çıkacağını ve sözleşmeyi sona erdireceğini bildirebilir. Bu durumda sözleşme sona erer. Buna mukabil sözleşmenin sona ermesiyle birlikte kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak gibi bir hakkı yoktur. Kiracıyı kiraladığı taşınmazdan çıkarabilmek için diğer belirlenmiş koşulların varlığı aranır.
Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması ve Mülkü Hor Kullanması
Türk Hukuk Sisteminde kiraya veren ile kiracı ilişkilerini düzenleyen Borçlar Kanunu oldukça sınırlı olsa da kiracıya bazı tadilat hakları tanır. Yenilik olarak nitelenebilecek haller bu kapsamda değerlendirilebilir. Yenilik, tanımı itibariyle yapılan işlem sonucunda eskiye göre daha iyi hale getirmektir. Pencerelerin, klima veya ısıtma cihazlarının daha iyi olanlarıyla değiştirilmesi gibi durumlar yenileme sayılabilir ve kiralanan taşınmaza zarar vermek olarak değerlendirilemez.
Ancak taşınmazın genel durumunda meydana gelebilecek izinsiz değişiklikler, bozulmalar ya da hor kullanımdan kaynaklanan zarar ve ziyanlar bundan ayrı olarak değerlendirilir. Mülkü hor kullanan kiracıya ev sahibi bir ihtarname göndererek zararının tazmini ile birlikte sözleşme hükümlerine uyulmamasını gerekçe göstererek tahliyesini talep edebilir. Konut sigortası taşınmazın hor kullanılması hallerini kapsar mı, konut sigortası nedir , bu işe yarar mı gibi sorulara bu çerçevede olumlu yanıt verilmesi mümkün değildir. Hor kullanılan bir taşınmazın sigorta kapsamında değerlendirilmesi çoğu durumda mümkün olmaz.
Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi Nedir?
Kiracıyı evden çıkarma süresi her durum ve koşulda değişkenlik gösterebilir. Yukarıda açıklandığı üzere maliki değişen bir mülk söz konusu ise sahip olunma tarihi itibariyle bir ay içerisinde ihtiyaç bildirilir ve altı aylık süreyi takiben ihtiyaç doğrultusunda tahliye davası açılabilir. Kiraya veren ile kiracı arasında düzenlenen sözleşme belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi kiracıyı evden çıkarmaya yetmez. Kiracıyı evden çıkarabilmek için kanunun öngördüğü sebeplerin varlığı gerekir. Dolayısıyla kiracıyı evden çıkarmak kanun çerçevesinde kurallara bağlı bir işlemdir.
Ev Sahibi Kiracıyı Zorla Evden Çıkarabilir mi?
Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır konusu incelenirken zorla çıkarma işleminden sıkça söz edilir. Borçlar Kanunu ile düzenlenen kiraya veren ile kiracı ilişkilerinde zorla tahliye kavramı vardır ve belirli koşullar dahilinde uygulanabilir. Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunda durumu zorla çıkarmak gibi bir noktaya taşımak ancak kanunun öngördüğü hallerde mümkün olur. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren ilamsız tahliye talebinde bulunur. Bu talep ile amaç hem tahsil edilemeyen kira bedellerinin tahsil edilmesi hem de aynı zamanda taşınmazın tahliyesinin sağlanmasıdır. Buna mukabil borçlu ödeme emrine itiraz etmez ve süresi içinde borcunu ödemezse alacaklı, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu durumda yetkili ve görevli olan mahkeme, genel hükümlere göre belirlenen icra mahkemesidir.